买二手房注意事项

买二手房注意事项

　　关于买二手房注意事项，推荐阅读以下几篇总结介绍：

　　精选总结（一）：

　　买二手房的注意事项一：土地状况是否清晰

　　二手房中买方应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买方对房屋享有较完整的权利。

　　还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买方来说是否还就应按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

　　买二手房的注意事项二：房屋产权是否明晰

　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买方与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的状况下一般是无效的。

　　买二手房的注意事项三：房屋手续是否齐全

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买方来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使此刻没有将来办理取得后，房主还能够抵押和转卖。所以最好选取有房产证的房屋进行交易。

　　买二手房的注意事项四：合同约定是否明确

　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约职责、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面思考。

　　买二手房的注意事项五：中介公司是否违规

　　有些中介公司违规带给中介服务，如在二手房贷款时，为买方带给零首付的服务，即买方所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买方以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的职责有可能自己都要承担。

　　买二手房的注意事项六：福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有必须限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有必须的国家规定，买方购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

　　买二手房的注意事项七：物管费用是否拖欠

　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买方有可能要全部承担。

　　买二手房的注意事项八：市政规划是否影响

　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划状况，才急于出售，作为买方在购买时应全面了解详细状况。

　　买二手房的注意事项九：单位房屋是否侵权

　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买方如果没有注意这些可能会和房主一齐侵犯单位的合法权益。

　　买二手房的注意事项十：交易房屋是否在租

　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买方只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买方极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

　　因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买方及中介公司忽视，也被许多房主利用从而引起较多纠纷。

　　精选总结（二）：

　　买二手房注意事项有哪些？

　　一、买二手房注意事项：

　　1、产权是否可靠：需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和资料，包括面积地址及标准价房的分配比例。同时，还要验看正本查询产权证的真实性。此外，还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，产权性质的不一样牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到买房收益的分配问题，最终影响到二手房买卖合同的签订。

　　2、原单位是否允许转卖：需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买主应当对此有所了解。此外，军产院产校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房单位没有同意之前，不可能取得上市资格。

　　3、确认所购二手房的准确面积：产权证上一般标明的是建筑面积，买主还需了解使用面积和户内的实际面积。

　　4、认真观察房屋的内部结构：注意户型是否合理，管线是否太多，二手房是否带装修，另外，还要所要房屋的内部结构图，以便日后装修。

　　5、考察房屋的市政配套：主要包括水有线电视供电容量电线电话线煤气天然气热水暖气。

　　6、是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空间，是否有改动过房屋的内部结构，是否有牵涉到面积计算的结构改动，在购买时就应将这些因素思考到，并将额外增加的面积刨除在房价计算之外，当然了，这需要和房主具体协商了。

　　7、查询物业的管理水平：包括带给服务的资料和水准保安保洁绿化的水准及基本生活设施的管理。

　　买二手房注意事项有哪些以及流程怎样

　　二、透过找中介购买二手房注意事项：

　　评估及考察房屋详情

　　中介公司审核房主身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等)，并留存备案。中介公司实地考察，掌握房屋详情，如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水状况，有没有破坏结构的装修，有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的状况。初步估价，为确定售价带给参考。此环节中适宜的房源及房屋评估最受关注。

　　选取房产中介公司

　　首先，选取房产中介公司。最好选取规模大、有营业许可证、有资质证书、信誉较好的房产中介公司。另外，在与房主签订购房协议之前，购房者就应多去几次中介公司的店铺，每次到访时，观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双方同这家公司发生争执。

　　签订协议

　　验证核实房屋后，交易中介公司分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，到中介公司签订买卖合同。一般状况下，在合同上都要注明卖方的房子的详细状况，同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳，金额为房价的2.5%，也有分别向买卖双方同时收取的。为减少

　　三、二手房交易中可能出现的风险，以下条款必不可少：

　　1、涉及价款的问题：在合同中，写明总房价，注明是一次性付款分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件。

　　2、写明交房时间条件办理相关手续的过程及费用。

　　3、基本状况要列出：买卖双方的姓名住所联系方法。

　　4、违约职责：明确出现何种状况时即视为违约，违约金定金赔偿金的计算与给付，产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁诉讼等。

　　5、要求出售方或中介方明确写清房屋的基本状况，包括房屋位置性质面积结构格局装修设施设备有无抵押共有人是否同意出售。

　　6、在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，务必要落实在文字上，并要求中介方在上方加盖公司公章。

　　7、写明合同生效中止终止或解除条款等有关事项。

　　签订《居间中保合同》

　　为保证房产买卖双方的切身利益，杜绝交易中不必要的纠纷，中介理解买卖双方当事人的共同委托后，以中间保证人的身份为房产交易中的“购房款给付、房产交接”事宜带给居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后，与中介共同签订《居间中保合同》，并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章，外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。

　　买方将房款在立契过户前全部存入中保方指定的账户。若买方欲向银行申请抵押贷款，应与担保方签订《委托担保合同》，同时将总房款的30%作为首付款存入中介指定账户，贷款全额待银行放款后汇入中介指定账户。上述两种款项与总房款之差额也应由买方在银行放款前一次性存入中保方指定账户。

　　过户结算

　　买卖双方缴纳相关税费，办理立契过户手续，然后中保方在买卖双方对房产确认无误后，协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出，将所卖房屋钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方，三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果买家需要贷款，由经纪公司协助办理和带给阶段性担保。

　　立契过户当天，买卖双方及其业务员同时来到房屋所在区县的房地产交易管理部门签订《买卖契约》。选取一次性付款的购房者，就应向卖方付清剩余房款。选取贷款买二手房的购房者，要等银行看到《买卖契约》后，才能放贷。许多区县的房产局要求，立契当天，缴纳税费，所以购房者要向房地产交易管理部门的相关科室缴纳土地出让金、契税、印花税。此外，还有测绘费、工本费、产权登记费。购房者缴纳土地出让金后，还要在住建局签订《土地使用权出让合同》。随后，住建局将为您购置的这套房子审档，办理产权登记，测绘，制作新的产权证。

　　买二手房注意事项有哪些以及流程怎样

　　大家买二手房必须不要怕麻烦，该办的手续都要办好，该注意的事项都要思考，在买房前请详读以上买二手房注意事项，注意不要被骗。

　　精选总结（三）：

　　二手房装修有哪些注意事项：

　　1、水电改造

　　在中水电改造但是一个头等的大问题，若是房子焦心的话对于线路一般都不会出现什么大的问题，若是房龄比较老，那么就要思考到水电重新铺设，根据使用以及美观为前提做好图纸的设计，重新施工。水电改造完毕之后必须要做好强弱电的区分以及水管的加压试验以及相关的防水试验。

　　2、拆除与清理

　　毕竟二手房是属于二次装修，所以要对原有的装修进行拆除清理工作，这项工作主要包括得有拆除旧门窗、铲除原墙面甚至是敲掉原有的瓷砖与地面等。在那里要核心阐述的是在换门窗的时候，较好是要在刷墙，包垭口和贴墙砖之前完成就能够了。

　　3、墙面处理

　　对于各个空间的墙面进行处理，主要包括的有墙面找平、修补裂缝、刮腻子等，较后才是乳胶漆，在进行这个过程的时候要注意到橱柜测量要在这个时候进行，因为这样的尺寸才会比较精确。

　　4、安装门窗

　　刷完墙漆，或者在刷较后一遍面漆的时候，就能够安装门和垭口了，门的制作时间一般门需要15天左右，所以根据这个时间提前去定，较后在安装灯，面板，洁具等，如有制作木工类的家具，能够在刷好乳胶漆后进行刷漆工作。

　　5、瓷砖铺设

　　主要是指墙砖与地砖了，中这个过程一般是在水电完工并且检验没有问题后进行，安装瓷砖的时候都是从卫生间、厨房、阳台的墙砖然后再是地砖，这样就不会对墙砖造成损坏以及产生更多的清洁工作了。

　　精选总结（四）：

　　购买二手房注意事项

　　宅运由旺转衰的二手房

　　此刻销售的二手房大多数为七运(1984年——2003年)建好的房，从2004年开始以进入八运(2004-2023年)旧业主买时是房运财运当旺的房，卖出时却已转衰。一看健康对家人的影响，就是看丁运衰旺。二看财运兴衰，财运关系到以后生活好坏收入多少，所以财要旺。

　　二手房各朝向地运数：

　　干宫(东南向)辰山戌向、干山巽向、亥山巳向，地运160年；

　　兑宫(东向)庚山甲向、酉山卯向、辛山乙向、地运140年；

　　艮宫(西南向)丑山未向、艮山坤向、寅山申向、地运120年；

　　离宫(北向)丙山壬向、午山子向、丁山癸向、地运100年；

　　坎宫(南向)壬山丙向、子山午向、癸山丁向、地运80年；

　　坤宫(东北向)未山丑向、坤山艮向、申山寅向、地运60年；

　　震宫(西向)甲山庚向、卯山酉向、乙山辛向、地运40年；

　　巽宫(西北向)辰山戌向、巽山干向、巳山亥向、地运20年。

　　以下二手房不能买

　　1、五行分配失调和宅地本身缺陷，对宅内的人畜有危害的状况；

　　2、五行八卦中的气不顺，位不正，死门以及踩在鬼门线上的屋宅能够统称为凶宅！

　　3、不吉利或总出事的房子，住在该宅的人，都已非正常死亡(与第一点不一样的是，不务必死在屋中，如交通事故等。

　　4、房间的格局，或周遭的风水使人运气不顺，走背运等。推荐阅读：购买二手房风水指南

　　5、一般来说发生过非正常死亡事件(比如自杀凶杀和恶性传染性疾病；

　　购买二手房八大注意事项

　　1、了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋

　　因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，必须要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。

　　2、了解房屋所有权是否真实、完整、可靠

　　房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，必须要由卖方出示、带给合法的“房屋所有权证”。

　　3、了解所购“二手房”的准确建筑面积

　　合同中约定出售房屋的面积应以此刻的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

　　4、了解购买“二手房”的程序

　　购买“二手房”买卖双方务必要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

　　5、了解屋内设施的交验细节

　　有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器能够全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。

　　6、付款方式

　　在购房合同签订过程中，务必付款方式的一个个环节。比如，买卖双方能够约定，在付款方式的选取上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。

　　7、违约职责

　　买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的职责义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约职责、违约金款项、逾期付款职责、滞纳金款项及其他违约状况等。

　　8、交房时间

　　在合同签订的时候还就应明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明。

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